コロナショックで不動産どうなる？
コロナ被害～収束～回復時に不動産価格はどうなるのでしょうか。投資家はどのような動きをするのでしょうか。
現状分析
新型コロナの猛威・被害についてはここで説明するまでもなくみなさんご承知の通りと思います。
営業自粛
特に飲食店や観光，イベント業界では大幅な売上減。各所に聞き取り調査を行ったが、緊急事態宣言後は「廃業も視野に入れている」と答える人が増えてきているように感じます。また、地元の歓楽街のテナントを対象としたアンケート結果も入手したところ、特にナイトクラブ系に被害が大きく、廃業を視野にいれている回答も多く見られます。
一時休業の間も家賃や人件費などの固定費はかかります。企業を存続させるために固定費の削減、つまり賃料の減額などの相談も非常に多い状況。
一般の企業でも状況は同じく、売上減少に伴う固定費削減の動きは今後も続いていくでしょう。また、リモートワークのようなこれまでと違った働き方の浸透によって、オフィスという概念もかわりつつあります。本日時点ではオフィス系の賃料交渉はほとんどありませんが、今後は損害が派生的に広がっていくことが予想されます。
在宅勤務
コロナ感染拡大防止のため、時差出勤、輪番勤務、在宅勤務など、人との接触を抑える動きが見られます。大手企業はいち早くとりいれ、中小の企業もこれに倣うように広がっています。方々で聞こえてくるのは、在宅勤務でも何ら問題なく機能しているとの声。はたして多額の賃料を払って、都心部に大きなフロアを構える必要はあるのでしょうか。はからずも一気に広まったリモートワークの流れ。ビデオ会議や遠隔業務などでなんとかなるのではと気づき始めた企業が、オフィスの減床を実施するかもしれません。
収益還元法
さて、不動産の売却価格の算出方法についておさらいをしたいと思います。自宅用地などの実需不動産は、「面積×坪単価」で算出されます。近隣の取引事例を参考に向きや土地形状などによる補正をします。
一方、賃貸マンションや賃貸オフィスビルなどの収益不動産を売却する場合の価格の算出方法は、一般的に「収益還元法」という手法が採用されます。この収益還元法の中でもさらに細かく手法がわかれますが、収益性が高ければ高いほど、売却価格も高くなる点については同じです。「賃貸純利益÷期待利回り＝売却価格」この算式で価格を計算する場合、景気後退期～不景気では”純利益”も”期待利回り”も変動しやすく、価格査定にも影響を与えます。（以下、本記事では”純利益に対する年間利回り”のことを”利回り”として記載します）
景気の循環
図：景気サイクル景気のサイクルに遅れて、そして顕著に、不動産サイクルは連動します。山を下り始めたトレンドに対し、投資家は手を出しづらくなります。「落ちてくるナイフをつかむな」という投資格言があるように、ナイフが地面に落ちてから拾いたいという心理は、下降中の投資商品を購入しづらくさせます。
期待利回り（キャップレート）
投資家が求める、投資額に対する年間の純利益の利回り（年間利回り）。現時点（2020年4月）の期待利回りは概ね5％～5.8％ぐらいです（コロナ禍前。下記リンク参照）。
2008年～2010年頃、リーマンショック後の期待利回りは8％～10％でした。それでも売れない物件も多くありました。重要な点は、リスクが高いほど期待利回りが上昇するということです。（リスクが大きいならリターンも大きくなければ投資しない）
当然、今後は期待利回り上昇局面といえます。
純利益
賃料相場が崩れると賃料収入が減るのは当然です。賃料収入が減っても、固定資産税や維持管理費は以前と同じようにかかります。こうなると、運営費率が高まり投資基準が厳しくなっていき、買い手も減少していきます。価格が安くないと購入検討対象にならないという状況に陥ります。
投資基準として、損益（収支）分岐点を見てみましょう。
収支分岐点（金額）＝返済額＋運営費
いままでの賃料収入が100、運営費が20、返済額50だった物件は、
分岐点＝20+50＝70（20+50）/100＝70％
分岐点70％。賃料下落30％まで耐えられます。この物件が賃料相場１割下落したとすると、満室でも収入90。
分岐点＝20+50＝70（20+50）/90＝77％
分岐点（％）が77％まで上昇。つまり23％の空室がでると赤字となります。（同じ借入条件）
下落前の不動産価格で購入することは不利であることがわかります。
もういちど計算式を見てみましょう。
この式にあてはめると、
分母である利回りが小さくなれば価格は上昇する。分子である純利益が大きくなれば価格は上昇する。
景気後退期は逆に、純利益が下がり、期待利回りが上がるダブルショックです。
景気後退期のストーリー・固定費削減のために安い賃料の物件へ引っ越し・事業系は営業所閉鎖、減床、賃料減額交渉・空室率の増加、相場賃料の下落・賃料総収入の減少・上記リスク増大→期待利回りの上昇
資金調達
景気低迷時に銀行がすんなりとお金を貸してくれるでしょうか。リーマンショック後は不動産価格が大きく下げました。そして、金融機関は不動産に対する融資は消極的でした（不動産の評価も低い）。価格は安いのに、融資が出ない
コロナショック後は不動産価格が下がるというのが大方の見方ですし、誰もがそう思うでしょう。その時に融資が得られる環境でしょうか。現在は緊急融資関係は積極的に行われてきていますが、それらはあくまで生き延びるための一時資金です。中には不動産投資に使えないか思案している人もいますが。。。
リーマンショックは”金融危機”であり、コロナショックは、なんて言ったらよいのか、”直接危機”みたいなイメージでしょうか。人が動かない、お金が動かない、職がなくなる、、、など実体経済への直接ダメージです。金融機関の姿勢にも大きく左右されることになるでしょう。現時点の肌感では、まだ収益不動産を買っている人はいます。融資を受けてというよりも手元キャッシュがある方で、さらに好立地・好条件のもの。選り好みしている状況です。
事業用物件と住宅用物件の影響
事業用物件は景気の波に左右されやすいです。リーマンショック後もそうでしたが、コロナショック後もオフィスビルや商業施設系は厳しい状況となりそうです。
投資家はチャンスと思っている
このように、不動産は非常に厳しい状況にあると言えます。でも、新たに購入する側からの視点でみると”買い場”がやってくるチャンスとも言えます。
リーマンショックを経験しその後に不動産投資を始めた方は、「（リーマン後の）あのとき買っておけばよかった」と思っている人は多いです。あのときと同じ道を辿るかわかりませんが、虎視眈々と買い場を狙っている投資家もいるのです。