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新民法|契約不適合責任の特約例

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2020年の民法改正に伴い、これまでの「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」という概念に変更されました。

売主は、不動産売買において買主が求める契約の内容にあった物を引き渡さなければなりません。

もし、引き渡した土地や建物が、その品質・数量・種類などが契約内容に適合していない(契約不適合)と判断された場合、売主は買主に対して責任を負わなければなりません。

 

民法改正前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、改正民法では「契約不適合責任」という名称(考え方)となりました。 新民法における契約不適合についてはネット上に沢山の説明があるので参照いただくとして、この記事では実務でどのような合意・契約(特約)をすると良いのか、事例を交えてまとめていきたいと思います。(契約不適合担保責任と呼ぶ方もいますが、本記事では契約不適合責任という名称で統一します)

 

 

概念

契約不適合とは、「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」ことを言います。旧民法では、発見できなかった不具合(隠れた瑕疵)があった場合に売主がその責任を負うということになっていました。(瑕疵担保責任)

新民法では、「隠れていた」かに関わらず、「契約の内容に適合しているか」が論点になります。つまり、「契約書に記載されているか」が重要なのです。 たとえば、「雨漏りがあり、排水管は破損していますが修復せずに売却します」と契約書に書いてあれば、買主は雨漏りと配管破損があることを承知で物件を買ったことになり、これらの不具合に対する契約不適合は生じません。

また、新民法では瑕疵という言葉は使われなくなりました。ちなみに、旧民法の時代、最高裁の判例では瑕疵の実質的な意味合いを「契約の内容に適合しないこと」と解釈しており、不動産に不具合があったとしても契約の内容に適合するなら瑕疵ではないと取り扱われていました。それなのに瑕疵担保責任という名称で表現すると、キズがあったら契約の内容にかかわらず売主が責任を負うと誤解するおそれがあるため、瑕疵という表現をやめたらしいです。

まずは、当事者間の合意を文章(特約)に落とし込んでいく手順をまとめました。

 

特約事項の作成手順

  1. 対象の不動産がこれまでどのように使用されてきたか。→(例)工場として使用されてきた。築後〇年経過している。
  2. 対象不動産に内在する危険性は。→(例)建物は相当古いので経年による劣化がある。2階で雨漏りがある。
  3. 買主はその危険性を承知、容認しているか。→(例)買主はこれを容認する。買主は現地でこれを確認した。
  4. その危険性があることを前提に価格が決められたか。または、その危険性があるために値引きをしたか。→(例)不具合があった分、相場よりも安い価格設定をした。
  5. 契約不適合があった場合の追完方法は。追完方法は誰が決定するか。(追完:修理や補充など)→(例)契約に適合しないことが発覚した場合は買主に相当な負担がない限り追完方法は売主が決定する。※事例模索中です
  6. 特に重要な交渉経緯があったか。→不具合に関し協議し〇〇万円を値引いて価格を定めた。

特約に反映させる

(売主は建物の劣化・破損の責任を負わない)

本件建物は昭和45年に建築され、築50年が経過しており、経年による劣化、破損、雨漏りが認められるところである。買主は、これを容認し、それを前提にその責任において実施した内覧、現状確認に基づき、契約書所定の金額により本物件を現状有姿で購入するものであり、今後売主に対して追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償等の契約不適合責任に基づくいかなる請求も行わず、売主は当該責任を負わないものとする。売主と買主は、これらの状況を種々考慮、協議して当初予定していた価格から金450万円を値引きして売買代金を決定した。

 

~ちょっと脱線~

追完方法の規定(作成中です・・・)

契約不適合があった場合、追完方法にも争いが生じる可能性があると弁護士先生がおっしゃってました。(追完:不足分の補充や修理など) 契約不適合が発覚した場合の、買主側の追完請求の手順は、 ①買主が売主に対し追完請求する。 ②売主は、買主に不相当な負担を課すものでないときは買主が請求した方法とは異なる方法による追完ができる。

買主が追完請求した時に、売主は②の方法による追完を求めることが考えられ(なるべく安く抑えたい)、「買主に不相当な負担を課すものでない」に該当するかどうかが争点となるケースもあるでしょう。この、どうやって追完するかでもめると、いつまでたっても追完が完了しないことになってしまいます。この場合、「売主が相当の期間内に追完しなかった」といえるかも問題となります。つまり、追完が完了していない(相当の期間内に追完しない)ことが紛争となり解決しないままだと、次の手順である代金減額請求等に移行できない可能性が生じます。この紛争を避けるには追完方法を規定しておくという方法も検討したいところですが、この特約はまだ良いものが見つかってないので模索中です。。。良い特約があったら教えてください^^

宅建業者売主の通知期間に注意

宅建業者が売主の場合の2年間の通知期間の特約に注意

宅建業者が売主の場合、特約で「買主は、売主(宅建業者)に対し、目的物の引渡しの日から2年以内に契約不適合について通知した場合に限り、契約不適合担保責任に基づく責任を追及することができる」は有効。しかし、従来(旧民法)の表現のように「買主は、売主(宅建業者)に対し、目的物の引渡しの日から2年以内に限り、契約不適合責任を追求できる」とした場合、この特約は無効となってしまうおそれがあります。

なぜなら、新民法では”2年以内に追及”できるのではなく、”2年以内に通知すれば追及できる”となるため、2年以内に通知すれば、その時(知った時)から時効の5年以内は請求できるということになります。したがって、「2年以内に限り請求できる」のような表現にしてしまうと、民法より不利な特約として無効と判断されてしまう可能性があります。

実務では、契約書ヒナガタに正しい表現がされていれば問題ありませんが、契約書をイチから作る場合や、相手方が用意した契約書を使用する場合や、特約で記載する場合は特に注意が必要ですね。

 

特約事例

(内容については個別の事情により異なり正確性は保証できません。自己責任で^^)
契約不適合責任を負わない、または一部に限定を中心に抜粋しました。

  •  本契約条項第○条(契約不適合責任)に関し、売主は買主に対し一切の契約不適合責任を負わないものとし、買主は売主に対し本物件が契約に不適合であることを理由として売買代金の減額、追完請求、解除又は損害賠償請求をすることができない。
  • 契約不適合責任に関する本契約条項第〇条は適用しない。
  • 本契約条項第〇条の定めにかかわらず、引き渡された本物件が契約不適合であっても、買主は契約不適合を理由とする履行の追完請求、代金減額請求、損害賠償請求及び契約の解除権の行使等、売主に対する一切の契約不適合責任を追及することはできない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
  • 本契約条項第〇条(契約不適合責任)の定めにかかわらず、売主は本物件の隠れたる契約不適合責任について一切の担保責任を負わないものとする。
  • (契約不適合責任を一部に限定する場合の特約 ※※消費者間、非宅建業者である事業者間)契約不適合に関する本契約条項第〇条の定めにかかわらず、売主が契約不適合責任を負うのは、次に定める契約不適合に限定されるものとする。 (例)①雨漏り ②シロアリの害 ③構造耐力上主要な木部の腐食 ④給排水管(敷地内の埋設給排水管を含む)の故障
  • (双方で確認した劣化事象がありそのまま引き渡す場合)売主と買主は、別添図面記載の場所から雨漏りがあることを確認し、本物件は当該箇所に雨漏りがある品質のまま売主が買主に引き渡すものとして売買契約の内容を定めたものであることを確認する。
  • (売渡後取り壊しが決まっている場合)本件建物は、本契約締結時まで貸家として使用していたが、昭和55年頃に建築されたものであり、十分な耐震性能を有していない可能性がある。買主は、本建物については、取得後速やかに取り壊すこととしており、居住目的で購入するものではない。そのため、売主は取り壊し費用として売買代金から金○円を値引きした。したがって、本件建物が法令に定められた安全性の基準を満たしていないとしても、それは契約不適合に該当するものではなく、買主は今後売主に対して追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償等の契約不適合責任に基づくいかなる請求も行わず、売主は当該責任を負わないものとする。
  • (雨漏り・漏水)本建物は、昭和50年に建築され築40年以上が経過しており、経年による劣化、破損、雨漏りが認められるところである。買主は、これを容認し、それを前提にその責任において実施した内覧、現状確認に基づき、契約書所定の金額により本建物を現状有姿で購入するものであり、今後売主に対して追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償等の契約不適合責任に基づくいかなる請求も行わず、売主は当該責任を負わないものとする。売主と買主は、これらの状況を種々考慮、協議して当初予定していた売買代金から金○円を値引きしたことを確認する。
  • (外観・内覧)買主は、本売買契約締結に先立って、本物件の外観を確認し、全ての部屋の内覧を実施した。買主は、本物件の外観、内観上の汚れ、カビ、破損等について確認したうえで契約書所定の金額により本物件を現状有姿で購入するものであり、今後売主に対して同事項に関する追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償等の契約不適合責任に基づくいかなる請求も行わず、売主は当該責任を負わないものとする。
  • (設備)本物件の空調設備は、業務用エアコンの法定耐用年数である15年を大幅に超えて約30年が経過している。同空調設備は、本契約締結時において運転状況に特段の影響はないものの、老朽化が進んでおり、経年劣化により消費電力が増加し、新品時のような冷暖房効率は発揮できないうえ、将来正常に作動しなくなり、修理が必要となった場合には、もはや部品を調達することができず、空調設備の交換が必要となる。買主は、これを容認し、これを前提に契約書所定の金額により本物件を現状有姿で購入するものであり、今後売主に対して追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償等の契約不適合責任に基づくいかなる請求も行わず、売主は当該責任を負わないものとする。売主と買主は、これらの状況を種々考慮、協議して当初予定していた売買代金から金〇円を値引きしたことを確認する。
  • (環境的要因)買主は、本物件の周辺環境、住環境(眺望・日照・採光・通風・騒音・振動・臭気・電波障害・交通状況等)、近隣環境を十分に確認したうえで契約書所定の金額により本物件を現状有姿で購入するものであり、今後売主に対して追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償等の契約不適合責任に基づくいかなる請求も行わず、売主は当該責任を負わないものとする。
  • (隣人とのトラブル)売主は、買主に対して、本物件北側隣接地の住人より騒音等による苦情があることを説明した。売主は、買主が本物件購入後、子3人を含む家族5人の自宅として使用することに鑑み、売主が本物件を購入したときから同住人より騒音等による苦情を受けたこと、苦情の主な内容は子どもがうるさいことを理由とするものであったこと等、別紙のとおり具体的な同住人とのやりとりについて説明した。買主はかかる売主の説明を受けたうえで本物件を購入するものであり、今後売主に対して追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償等の契約不適合責任に基づくいかなる請求も行わず、売主は当該責任を負わないものとする。売主と買主は、これらの状況を種々考慮、協議して当初予定していた売買代金から金〇円を値引きしたことを確認した。
  • (必要な補修工事)売主は、平成30年8月3日、本物件に対する消防署の立入検査にて、「屋内消火栓・特殊消火設備の不設置」にかかる消防法違反の指摘を受けたところ(添付の平成30年立入検査結果通知書のとおり)、これを是正していない。売主の見積によれば、かかる違反是正に要する工事費用は金〇円であった。買主は、かかる消防法違反の事実を認識したうえで本物件を購入するものであり、今後売主に対してこの点に関する追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償等の契約不適合責任に基づくいかなる請求も行わず、売主は当該責任を負わないものとする。売主と買主は、これらの状況を種々考慮、協議して当初予定していた売買代金から金〇円を値引きしたことを確認した。
  • (マンションの共用部分)※区分マンションの売買において共用部分も責任を負う(判例)本マンションは、平成12年に新築されたものであるが、本マンションの外壁には剥離・剥落があり、令和2年に大規模補修工事を実施する予定である。買主はこれを容認し、これを前提に契約書所定の金額により本マンションを現状有姿で購入するものであり、今後売主に対して追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償等の契約不適合責任に基づくいかなる請求も行わず、売主は当該責任を負わないものとする。→※共用部の不具合は住人が知らないことが多い。売主への聞き取り、管理会社への聞き取り、共用部の目視調査などを徹底すること。管理会社に対して重説用の調査資料を依頼するときに、あわせて「共用部の破損、不具合箇所、要補修箇所の有無とこれらの修繕予定の有無、住人トラブル」を聞くと良い。
  • (音・遮音性)本マンションは、日本産業企画(JIS)に定められた気密性を有するサッシが使用されているが、完全に外気を遮断するような完全な密閉性を有するサッシを使用しているわけではないため、一定の割合で風が建物内に入ってくる可能性がある。買主は、これを容認し、それを前提にその責任において実施した内覧、現状確認に基づき、契約書所定の金額により本マンションを現状有姿で購入するものであり、今後売主に対して追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償等の契約不適合責任に基づくいかなる請求も行わず、売主は当該責任を負わないものとする。
  • (位置指定道路の境界に争いがある場合)本物件につながる位置指定道路(私道)には、入口側の土地所有者〇氏の花壇が越境(越境部分〇cm、長さ〇m)している。売主は、〇氏に対して、かかる越境部分の撤去を求めたものの、〇氏は、越境していない旨主張し、越境部分の撤去を拒否している。売主と買主は、令和〇年〇月〇日の現地立ち会いの際、〇氏の越境部分を確認し、買主から売主に対して越境部分の除去を求めることはしない旨合意した。したがって、買主は、かかる越境部分に関して売主に対して追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償等の契約不適合責任に基づくいかなる請求も行わず、売主は当該責任を負わないものとする。
  • (地盤)売主は、本物件敷地の、地中内残存物、地質調査、地盤調査、放射線測定等は行っていない。本物件を引き渡した後、産業廃棄物、ゴミ等地中内残存物が発見された場合、放射性物質を含む土壌汚染対策工事や地質改良・地盤補強工事等が必要となった場合には、買主の費用負担によりこれらを行うものとし、売主はその費用負担をしないものとする。なお、売主と買主は、以上の点について協議したうえで本物件売買契約においては当初予定していた売買代金から金〇円を値引きしたことを確認し、買主はこの点について売主に対して追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償等の契約不適合責任に基づくいかなる請求も行わず、売主は当該責任を負わないものとする。
  • (土壌汚染)本件土地は、以前、せっけんやペンキの元となる油を生成する工場の敷地として使用されており、土壌汚染の可能性がある。買主は、本契約後、本土地の土壌汚染調査を実施することとする。土壌汚染が認められなかった場合には調査費用は買主の負担とし、土壌汚染が認められた場合には、買主がその汚染除去を行うものとし、その除去費用及び調査費用は売主の負担とする。
  • (地中埋設物)本件土地は、以前工場の敷地として使用していたところ、地中にコンクリート等の地中埋設物が存在する可能性がある。買主は、本土地に自宅を建築するために本土地を購入するものであり、自宅建物を建築するのに支障を来す地中埋設物が発見された場合には、買主が地中埋設物を撤去するものとし、その撤去費用は売主の負担とする。
  • (水害)(容認)本物件は、近年の異常気象(ゲリラ豪雨等)により、水路、道路側溝等の排水処理が間に合わない場合には、床下・床上浸水等の被害が生じる可能性があります。なお、過去に(過去の豪雨時の状況を説明)
  • (心理的欠陥)本件土地上の建物において、平成〇年頃、殺人事件が発生したが、同建物は平成〇年頃に取り壊されている。買主は、これを容認し、これを前提に契約書所定の金額により本土地を購入するものであり、同事件に関する一切の事項が契約不適合に該当するものではなく、今後売主に対して追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償等の契約不適合責任に基づくいかなる請求も行わず、売主は当該責任を負わないものとする。売主と買主はこれらの状況を種々考慮、協議して当初予定していた売買代金から金〇円を値引きしたことを確認した。
  • (産業廃棄物処理場の建築計画)本土地の隣接地域(1.7km~10.3km)には、産業廃棄物最終処分場1件及び産業廃棄物中間処理施設2件の建築計画がある。買主は、この点について売主対して追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償等の契約不適合責任に基づくいかなる請求も行わず、売主は当該責任を負わないものとする。
  • (建築基準法による制限)本土地は、道路に2m以上接しておらず、建築基準法第43条第1項に定める要件を満たしていないため、原則として建物の新築・増改築はできない。また、本件土地は、同条第2項2号に定める例外としての一括許可基準も満たしていない。建物を建築する際には、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可されたものでないと再建築することはできない。また、許可基準に関し、建築物の種類、用途、規模など様々な規制がかかることがある。買主は、売主よりこの点について詳細に説明を受け、理解している。→※購入の目的と整合性があるか注意。
  • (契約不適合責任について)売主は、以下に定める事由に限り、契約不適合責任を負わないものとし、買主は売主に対し、本物件が契約に不適合であることを理由として売買代金の減額、追完、解除又は損害賠償請求をすることができない。その他の事由に関する契約不適合責任については、本契約第19条の定めに従うものとする。
    1. 越境物があった場合の責任……本契約書特約条項第〇条記載の越境覚書の合意をもって、売主は越境物に関する一切の契約不適合責任を負わない。
    2. 土壌汚染に関する責任……本契約書特約条項第〇条記載の土壌汚染調査報告書の結果をもって、売主は本物件の土壌汚染に関する一切の契約不適合責任を負わない。
    3. 地中障害物に関する責任……本契約書特約条項第〇条記載の杭撤去工事の完了をもって、売主は地中障害物に関する一切の契約不適合責任を負わない。
  • 売主は、第○条のとおり、引渡から1年以内に通知を受けた契約の内容に適合しない場合の売主の責任を負うが、本物件は築20年を経過しており屋根等の躯体・基本的構造部分や水道管、下水道管、ガス管、ポンプ等の諸設備については相当の自然損耗・経年変化が認められるところであって、買主はそれを承認し、それを前提として本契約書所定の代金で本物件を購入するものである(それらの状況を種々考慮、協議して当初予定していた売買代金から金50万円を値引したものである。)買主は、それぞれの設備等が引渡時に正常に稼働していることを現地で確認したが、引渡後に自然損耗、経年変化による劣化・腐蝕等を原因として仮に雨漏り、水漏れ、ポンプ等の設備の故障等があったとしても、それらは契約の内容に適合しない場合の売主の責任に該当するものではなく、買主の責任と費用で補修するものとし、売主に法的に請求・費用の負担等を求めないものとする。
  • (土地の瑕疵のみ責任を負う場合)本契約第〇条(瑕疵の責任)にかかわらず、売主は本物件引渡し後3か月以内に発見された「土地」の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負うものとし、「建物」の隠れたる瑕疵については一切の責任を負わないものとする。
  • 売主は、本物件について物的瑕疵(土壌汚染対策法その他関係行政庁の定める基準を超える土壌汚染ならびに産業廃棄物等地中障害物、アスベスト、使用中のPCB等を含む)につき、責任を負うものとする。※期間を明記
  • 旧耐震基準時の建物で現行の耐震基準を充たさない場合)本件建物は昭和56年5月31日以前に建築確認を取得した旧耐震基準時の建物であり、現在の耐震基準を満たしていない建物であることを買主は容認して契約書記載の売買代金で購入するものであり、今後、売主に対して耐震基準を充たさないことについて一切の追完請求、代金減額請求、契約解除、損害賠償、{錯誤取消}等の責任を求めないものとする。
  • 本件土地は平成31年まで化学工場の敷地として使用されており、土壌汚染、産業廃棄物埋蔵の可能性はあるため、(売主・買主)は、残金決済までに調査するものとする。その結果、
    • ① 汚染・埋蔵等がある場合は、(売主・買主)は責任と負担で汚染・埋蔵等を除去しなければならない。
    • ② 汚染・埋蔵等がある場合はその除去費用は(売主・買主)の負担とする。
    • ③ 汚染・埋蔵等がある場合、その除去費用が○○円以下であれば(売主・買主)が負担する。
    • ④ 汚染・埋蔵等があり、その除去等に〇〇万円以上の費用を要する場合は、(売主・買主あるいは双方)は、本契約を解除できるものとする。
    • (1)調査に要した費用は(売主・買主)の負担とする。
    • (2)買主は、売主に対し、損害賠償請求はできない。
    • この場合、 (3)買主は、売主に対し、損害賠償(違約金)請求できる。
    • (4)売主・買主は互いに損害賠償請求できないものとする。
  • 地下 5m以下に基礎杭が残存している可能性がある場合)本件土地は平成29 年2月まで鉄筋コンクリート造りの地上4階、地下 1 階の構造の商業ビル用地として使用しており、同ビルを解体した際、売主は地下 5 メートルまでは基礎杭が取り除かれていることを現地確認したが、それ以下の地層に基礎杭(パイル)が存在する可能性はある。買主は、本件土地を木造 2 階建て 4 棟のための分譲地として購入するものであり、地下 5 メートル以下に基礎杭が存在する可能性を容認して本件土地を購入するものであり、地下 5 メートル以下の地層に基礎杭が存在したとしても同存在は契約不適合に該当するものでなく、売主に対し追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償等の一切の責任を問わないこと確認する。

 

民法が改正されていろんな変更点があって、契約書ヒナガタの規定だけでは全然足りません。こういう物件なんだよと細かく説明して、これを承知で買主は購入したということが契約書から読み取れるような特約をこころがけたいですね。この記事では特に重要な「契約不適合責任」について書きました。まだ裁判例も蓄積されていないので参考程度にとどめてくださいね。

僕はいろんな特約を収集していてデータベース化していますが、こういう事例のニーズがもしあれば特約集として公開してみようかな^^

間違いやご意見がありましたらコメント欄にお願いします。

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