不動産仲介 営業日記

使わなくなった不動産 売る?貸す?だまされる?

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使わなくなった不動産のご相談

「不動産を所有しているが、どうすれば良い?」とのご相談。
売りたい、貸したい、有効活用したい、などの方針は決まっておらず、専門家の意見を聞きたいとのことでした。

どうやら、既に知人の不動産会社から「賃貸マンションを建てましょう」という提案を受け、その案を検討しているようです。「この契約なら空室になっても毎月定額で賃料が保証されるんだ」と相談者は意気揚々といいます。30年賃料保証、サブリースというやつですね。

サブリースの提案の内容はさておき、まずは物件調査をさせていただくことに。
調査をすすめると、いろんな問題が出てきました。

「これ越境してますね。越境というのは・・・」
「道路に面していませんね。この場合・・・」
「隣地が袋地になっていますね。この場合のリスクは・・・」
「この物件も袋地になっていますね。通行するためには・・・」
「この隣地の土地ってまさか・・・」

ひとつひとつ説明。
相談者は昔から何の問題もなくこの土地を使用してきたようです。
隣地とのもめごともなく、行政から指導をうけることもなく。

しかし、この物件を売却なり活用なりする場合は諸問題を解決しておく必要があります。相談者もショックだったようで、「ではどうすれば良いのか」と困った様子です。

これらの問題はすべて相手方との協議が必要です。
ひとつひとつ話し合って合意していくほかないことをお伝えしました。

隣地が袋地になっている。

隣地所有者は土地に出入りするために本件土地を車両通行しており、きちんと通行に関して書面で取り決めがされていました。
本件土地を売却するなり新たな建物を建てるなり、いずれにしてもこの通路は残さなければなりません。
隣地所有者との協議が必要ですが、この土地を最大限有効に活用できる別案を検討します。

越境している

自分の土地に建っている建物が隣地境界線を超えてはみだしている。これはよくあることですが、はみ出している部分を撤去するか、それが難しい場合は”将来撤去する”という条件付きで隣地所有者と合意書を結びます。

この2点はそんなに難しい問題ではないですが、他にもっと重大な問題が...
解決できないものではないので、うまくいったら記事にしたいと思います。

売却価格、賃貸借価格の査定

宅建業者は売却価格を提案する場合は、その根拠を示さなければなりません。近隣の取引事例を参照し、いくつかの問題点の補正をして価格を提示しました。相談者はもっと高く売れると思っていたようです。
提案書は30ページに及ぶものです。比較した物件の詳細や、価格補正の根拠、売買事例など、おそらくページ数が多すぎて全てに目を通していただけないと思いますが、要約書だけでも良く読んでいただきます。

サブリース提案のセカンドオピニオン

すでに提案を受けていた新築賃貸マンションの計画をお聞きしました。
業者の作成した事業計画書は”受注できるよう”有利な数字の見せ方をしていることがあります。

具体的には、
・賃料の下落を反映していない。
・満室であることが前提となっている。
・修繕費の記載がない。または著しく低く設定されている。
・所得税または法人税の記載がない。
など。

「毎月◯◯円の賃料が保証される」というその一点だけを見て、安心・安全な投資だと勘違いしてしまうことがあります。

保証賃料の減額(値下げ)のことや、途中解約のことなど、リスクも十分にお伝えします。この案を採用するのであれば、リスクも十分に理解された上で進めてくださいとお伝えしました。


世間話がほとんどでしたが、2時間ほどかけて説明。
今後も定期的に訪問してほしいと言われたので、慎重にご検討いただけるということでしょう。

売却、賃貸、有効活用など、いろんな手法があるわけですが、まずは依頼者と面談を重ね、これまでの経緯や、今後の生活についてざっくばらんに聞き取りをします。その上で、依頼者の目的をしっかりと把握し、見合った提案をさせていただこうと思います。

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