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ローン定数K%早見表 ローン返済額速算法 & 瞬間レバレッジ判定

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ココがポイント

ローン総額から月間返済額を速算する
有効にレバレッジが効くか判定する

 

  1. ローン総額から返済額を速算する。
  2. 有利な借入か判定する。

この2点をすぐに計算できるようにローン定数早見表を作ってみました。
非常に便利な指標なので、すぐに参照できるようにスマホサイズで作成しています。

まずは結論から書きます。
詳細に興味がある方は後記参照してください。

 

返済額速算法

年間返済額=ローン総額×K%

 

レバレッジ判定

年間純利益利回り%>K% 
・・・有利な借入
(順レバレッジ,正のレバレッジ)

年間純利益利回り%<K% 
・・・不利な借入
(逆レバレッジ,負のレバレッジ)


ローン定数(K%)とは

ローン定数とは、ローン残高に対する年間返済額です。
(K%、ローンコンスタントとも言います)
ローン定数(K%)=年間返済額÷ローン総額×100

それでは算出の手順を見ていきましょう。

 

 

手順:ローン総額から返済額を調べる

 

step
1
K%を調べる


早見表から、借入金利と借入期間に応じたK%を調べる。
図のように、金利1.5%、期間25年の場合は、K%=4.80%となります。


 

step
2
ローン総額にK%を乗ずる

ローン総額にK%を乗ずる。これだけです。
ローン総額が5,000万円の場合、

(ローン総額)5,000万円×(ローン定数)4.8%=(年間返済額)2,400,000円
÷12ヶ月=(月間返済額)200,000円

以上です。簡単ですよね。
融資金額5,000万円を、金利1.5%、期間25年で借りた場合、
月間の返済額(利息+元金返済)は200,000円になります。

マンションの運営費を支払った後の運営収支(純利益)が月間200,000円以上の手残りがあれば、キャッシュ黒字ということになります。
逆に純利益が月間200,000円に満たない場合は、この条件での借入では赤字になってしまいますので、融資条件の変更ができるか検討します。早見表のK%が低いほうへ改善してください。

金利を下げる:K%が下がる。
期間を延ばす:K%が下がる。

注意:早見表では小数点2位以下を四捨五入しているため、実際の返済額と若干の誤差がでます。

 

ポイント

・早見表からK%を調べる。
・ローン総額にK%を乗じる。

 

 

手順:レバレッジ判定

 

step
1
年間純利回りを調べる

借入して収益不動産を購入した場合を想定してください。
まず、年間の収支を計算します。

賃料収入-運営費=営業純利益

 

次に営業純利益率を求めます。

営業純利益÷不動産取得価額=営業純利益率

 

(例)
不動産取得額:6,000万円
年間賃料収入:450万円
年間運営費:100万円

(年間賃料収入)450万円-(年間運営費)100万円=(営業純利益)350万円
(営業純利益)350万円÷(不動産取得額)6,000万円=(営業純利益率)利回り5.83%

 

step
2
利回りとK%を比較する

準利回りとK%の数値を比較します。

年間純利益利回り%>K% ・・・有利な借入(順レバレッジ,正のレバレッジ)
年間純利益利回り%<K% ・・・不利な借入(逆レバレッジ,負のレバレッジ)

上記の例の場合、
(年間純利益利回り) 5.83% > (K%) 4.80% 
純利回りの方が高いので「正のレバレッジ」有利な借入と判定されました。
 

ポイント

・純利回りを調べる。
・純利回りよりもK%を低くする。

 

融資を受けて収益不動産を購入するという方も多いでしょう。
融資を受けて不動産を購入することで、自己資金を少なくすることができます。
すると、少ない自己資金で、人のお金を使って、賃料収入を得ることができます。

借りれば借りるほど、「自己資本」が少なくなり、自分のお金に対する利益率が上がっていきます。
この条件であるとき「正のレバレッジ」といいます。

一方、想定しているより不動産の収益性が悪かった場合や、良い条件の融資が得られなかった場合は、「負のレバレッジ」となり、借りれば借りるほど効率が悪くなります。お金を借りて購入するよりも、自己資金で購入したほうが効率的である状態です。

おまけ
仮に、不動産取得額とローン総額が同額(フルローン)だった場合で、「純利回り<K%」だった場合は、負のレバレッジかつ、キャッシュフローマイナスとなる。融資条件が決まっているなら、少なくとも自分のK%以上の純利回りを得られる物件が投資対象になるということになる。

 

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