不動産管理

契約時期によって増減する賃料 レベニューマネジメント

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昨日は賃貸マンションの賃料設定の打ち合わせに行ってきました。
新規の賃貸契約書にオーナーさんの印鑑を頂戴し、最近の運営状況のご報告。

一旦は満室になったものの、解約の通知も受けているため新規募集賃料をいくらにするか、という打ち合わせです。

契約時期によって賃料は変動する

2~3月の賃貸マンションの募集賃料は一時的に高くなります。また、4月下旬以降は安くなる傾向にあります。

新入生や人事異動に伴って新規入居が増え、また退去も増えます。
年間で一番動きがあるこの時期はニーズも高く、貸す側は賃料設定も強気ですね。

契約時期によって賃料が変動する要因は上記の通りです。

物件の空き部屋数によって賃料は変動する

満室稼働は最善ではない?

賃貸マンションのオーナーが少しでも多くの賃料収入を得たいと思うのは当然のことです。

『常に満室稼働』の物件があったとして、それははたして最大の賃料収入を得られていると言っていいのでしょうか。

年間の入居日数の記録。賃料値上げをチャレンジして空室期間が延びてしまうケース。早く決めたいから賃料を安くするケース。総潜在収入と比較してプラスかマイナスか。解約が多い月はいつか。などのバックテスト

マンションがほぼ満室の状態で稼働しており、1室空き程度であれば、その時期にかかわらず、『高値をチャレンジ』したいという思惑がはたらく場合もあります。
これは『成約する価格の上限を試す』という意味では、ある意味一番最適な賃料設定方法(模索方法?)かもしれません。

一方で、従来の賃料であれば成約していたかもしれないのに、値上げしたことで空室期間が長くなってしまったというケースもあるでしょう。

どちらが総額賃料が高くなるかは入居期間によるのでわかりようがありません。

適正賃料か、少し安い賃料なら満室にすることはたやすいかもしれません。
しかし、それは最大賃料を得られているとは言えません。

募集時期によって賃料設定を変える方法は一般的によくとられていますが、はっきりいって感覚でやっている人も多いのではないでしょうか。
何年もデータを蓄積していけば根拠あるデータになるのではないかと、ちょこっとずつ研究しています。
レベニューマネジメントとかイールドマネジメントとか言われる手法です。

飛行機代やホテル代なんかがわかりやすく、
毎年の大型連休の渡航費や宿泊費は何か月も前から決まっていますよね。
で、とっても高いですよね(笑)

この手法はあらためて特集したいと思います。
それでは!

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