不動産管理 特集

極度額いくらにする?【賃貸借契約の保証人】随時更新

更新日:

民法改正で賃貸不動産どうなる|極度額をいくらに設定すればいいのか。具体的に検証します。(家主、管理会社、賃貸仲介業者向け)

※随時更新予定

  • 2019/08/28更新 損害額をカバーできる極度額の水準は?(実例)
  • 2019/10/25更新 某社は「賃料の10か月」とするらしい
  • 2020/01/15更新 「賃料○か月」ではなく「○円」が望ましい
  • 2020/01/16更新 某社は「賃料の24か月」とするらしい
  • 2020/01/23更新 対管理会社アンケートでは「賃料24か月」が最多
  • 2020/03/26更新 某社は「賃料の12か月」とするらしい
  • 2020/03/29更新 改正民法後の契約書ヒナガタ
  • 2020/04/01更新 その他事例3社。「間取帯で設定」「賃料×契約月数」「原状回復担保+賃料12か月」
  • 2020/09/01更新 宅建協会の研修会テキストより
  • 2020/09/07更新 日管協短観 賃貸住宅市場景況感調査より
  • 2021/01/13更新 記載例補足
  • まとめ

 

 


 

2020年4月1日に改正民法が施行されますされました。

詳しくは法務省HPでご確認ください。

参考

民法の一部を改正する法律(債権法改正)について
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_001070000.html

この記事では ”賃貸借契約に伴う保証契約の極度額をいくらに設定するか” について考察します。
現時点では各業界団体からも”極度額をいくらに設定するか”参考にできるコメントが発表されていないため、あくまで僕の個人的な見解です。

参考

国土交通省 住宅局 住宅総合整備課
極度額に関する参考資料
https://www.mlit.go.jp/common/001227824.pdf


 

 

賃料帯別に未納賃料等の損害額と発生件数、損害額価格帯ごとの発生率と累計割合が記載されています。
民法改正後、極度額の設定に大変参考になる情報だと思います。
個人的に、、、オーナー面談時の説明資料として一覧に作り直してみました。

 

保証契約の極度額いくらにするか

 

「極度額いくらにする?」PDF版はコチラ

2019/8/28 リスクカバー率で検討してみる

このデータで損害額の割合や分布を知ることができます。例えば、(下図参照)一般的な単身用の賃料帯である「4万円~8万円未満」の物件の場合、損害(賃料を滞納したまま一定期間経過)があった件数のうち、82.3%は50万円以下におさまっているということになります。逆に17.7%は50万円を超える損害が発生していたということですね。※おそらく数日支払いが遅れた程度の滞納はカウントされていないと思います。

 

借主から回収できなかった分を保証人に支払ってもらうというのがそもそもの「保証人をつけてもらう」目的です。
民法改正後に、仮に保証人(保証契約)の極度額を50万円と設定した場合、滞納損害発生時の82.3%は保証人から満額回収できるという想定になります。が、17.7%は損害をカバーできないことになってしまいます。
もちろん貸主としては損害の100%を保証人からの弁済でまかないたいと考えますが、これを想定する場合、220万円程度の極度額を設定しなければならないと考えられます。
賃貸借契約書に『極度額220万円!!』と書いてあったら保証人さがすの大変でしょうね。。。
また、賃料に対してあまりに極度額が高すぎると公序良俗違反で保証契約自体が無効になるケースも考えられます。
よく裁判例では「賃料の○か月分」という表現・判断がなされますが、上記の場合、極度額220万円は賃料4万円とすると55か月分に相当するので高すぎると判断されてしまうかもしれませんね。
とにかく今は事例がないので何とも言えません。(2019/8/28)

 

このデータから、賃料帯が高くなるにつれて滞納時の損害リスクが高まるということも読み取れます。
損害額の内訳の多くは滞納賃料なので、賃料が高ければそれだけ損害額が高くなるのは当然ですが。

40万円以上帯では1000万円以上の損害が5件もあったようですね(汗
やはり賃料帯ごとに極度額を決める必要があるようです。

 

このテーマはいろんな考察がありますので、随時更新していこうと思います。
個人的に、一番重視される要因は「保証人はいくらまでなら覚悟できるか」ということだと思います。
これまでは見えなかった潜在的なリスクが、今後は契約書上に金額として表示されることになるわけですから保証人は慎重になることでしょう。
したがって借主は保証人を用意することが困難になります。
一方で貸主は”保証人が用意できないことによって契約締結できない”という機会損失も避けたいところです。
このバランスをとれる水準が「極度額をいくらにするか」の答えとなるのではないでしょうか。

個人的には(双方のバランスをとるとすると)ワンルームで50万円程度の水準ではないかと思います。

(2019/8/5)

 

2019/10/25 大手仲介会社の事例1

本日宅建協会の幹部会で同業の皆さんに保証金極度額の適正価格についてヒアリングしました。まだ先のことであるため様子見という方も多く(中には改正内容を知らない方もいました)、各団体等からの事例を待って判断するという方がほとんどでした。中には先駆けて、某賃貸仲介会社が「極度額は賃料の○か月とする」という記載方法で進めるという話があるようです。事前に貸主にアンケートを行っているようで、指定がなければ賃料の10か月という設定で進めるそうです。この設定方法は僕が想定していたワンルームで50万円と近い水準です。貸主側の視点からすると、賃料未納や破損による損害を担保するためになるべく高く設定したい。保証人の視点からすると多額の極度額を設定されている物件は避けたい。このバランスを模索していくことになるでしょう。
しかし、この賃料○か月という設定には注意すべき点もあると思います。契約期間中に賃料の増減があった場合、これに伴って極度額が変動するのか。改正民法448条2項では「主たる債務の目的又は態様が保証契約の締結後に加重されたときであっても、保証人の負担は加重されない。」とあります。賃料が月額1万円アップしたとしても極度額は増額できないことになりますので、このあたりは注意して明記する必要があるでしょう。いずれにしても個人保証だけでは将来のリスクを100%担保することはできなくなります。今後はより一層賃料保証会社の役割が重要になってくるでしょう。

2020/1/15 定額で記載することが望ましい

民法改正が目前に迫ってきましたね。業界団体や同業他社から続々と情報が出てきています。が、まだ実際の運営前ですので細かな調整が入ってくると思われます。上の前回更新(2019/10/25)で書いたように、「保証契約の締結後に加重されたときであっても保証人の負担は加重されない」については、つまり、賃貸契約時に決めた極度額が固定されるということ。そして先日、業界団体発行の不動産業者向け冊子によると、極度額は定額で「○○円」と記載することが望ましいとの見解でした。僕の知る、地元の某仲介大手は「賃料の○か月分」という記載ですすめると各オーナーに通知されたようですが、この記載の方法の場合、合わせて金額も併記する必要があるでしょう。例「賃料10か月分(50万円)」 でもこの場合、保証人からすると将来賃料が上がった場合に極度額も変更されるのかという疑問がのこります。加重されないので50万円固定なのですが、この点の説明を要するし、誤解のないように特約にも極度額に変更はない旨を記載しておくべきでしょう。この手間をかけるぐらいなら最初から「○○円」と定額の表示にしておいたほうが良さそうですね。

2020/1/16 大手仲介会社の事例2

連日の更新になります。本日、別の某大手仲介の民法改正の対応についてお聞きすることができました。極度額については”原則として賃貸保証会社との保証委託契約を締結すること”を優先することとし、個人の保証人をつける場合の極度額の設定については「賃料24か月分」と表記するようです。昨日の追記にも書きましたが、「賃料○か月分」の表現では将来の賃料変動時にどうなるの?との疑問は残ると思います。24か月相当の極度額を設定する場合、仮に賃料月額6万円(ワンルーム想定)とすると、144万円となります。契約書に具体的な金額を記載すると保証人は「最悪の場合144万円も負担しなければならない」と具体的にイメージできる一方、保証人になることを避ける可能性もあります。では滞納事故カバー率はどうなるか試算してみましょう。賃料6万円水準の物件で極度額144万円とした場合に、上の「極度額いくらにする?」の表にあてはめてみると、実に99.7%ほどのカバー率となります。これだけ預かっておけばとりっぱぐれはないでしょう。また、仮に賃料月額16万円(ファミリータイプ想定)とすると極度額は×24か月で384万円。上の表にあてはめると95~99%の事故カバー率になります。こちらも十分ですね。債権回収という視点からは「賃料の24か月分」というのは良い水準かもしれません。繰り返しになりますが、高い極度額を設定できればもちろん安全性が高まりますが、高すぎると保証人を探すのが困難になりますからこのバランスが重要ということになります。384万円のリスクを負う保証人を探すのは難しいでしょう。この例の会社はそれを承知の上、保証委託契約を優先するというスタンスをとったわけです。実務的には保証人をあてにせずに保証委託契約を前提に賃貸募集をすることになるのでしょうね。その場合、保証委託契約ですべての債権をカバーできるかという点もあわせて考えなければなりません。賃貸借契約から生じる債務は未払賃料だけでなく、故意過失による破損や自殺による損害賠償もありえますから。もっと言うと、”保証委託契約自体”にも保証人の設定を求められる(借主と保証会社間の契約に保証人をつける)ケースもあります。民法改正に備え、『賃貸借契約上の極度額をいくらにするか』『保証人に頼らない場合の保証契約の保証の範囲』を良く調べておきましょう。

2020/1/23 管理業者アンケート

全国賃貸不動産管理業協会が、会員である管理業者に対して実施したアンケート結果が出ました。※賃料5万円とした場合。一番多い回答は「120万円以下」(賃料の2年分相当)少しの差で、「60万円以下」(賃料12か月分相当)賃料の12か月~24か月分の水準で分かれていますね。ちなみに「改正民法について不安な点はあるか」という別のアンケートでは「極度額について不安」と回答したのが62.7%で一番多い結果となっていました。以前の更新でも書きましたが、仲介業者によって方針が異なっていて、10か月に設定している会社と24か月に設定している会社を確認しています。賃料5万の想定で24か月分だと120万円、これがファミリータイプで賃料15万円だと360万円! 金額で表示すると抵抗感ありますね。

2020/3/26 極度額を固定させる

極度額を具体的に
民法改正直前になって同業者の方からの相談も増えてきました。自社物件を多数保有している同業さんは、依頼している管理会社から「賃料12ヶ月分」として記載するとの連絡を受けたようです。(12ヶ月分という水準がそれぞれの物件に対して妥当かという点はさておき)法律の解釈は裁判例で補足されていくとして、今は事例ゼロなわけですから極力法解釈によるリスクは回避しておきたいところです。極度額の設定は契約時に固定して定める必要があるわけですが、「賃料○ヶ月分」という表現がはたして固定されているといえるのかは判例を待ってみないとわかりません。また、改正法の趣旨が、「保証人に最大負担額を認識させる」という意図があるとするならば、やはり明確に金額で○○円と具体的に記載しておくべきでしょう。賃料◯ヶ月分と記載することで「極度額が固定されていない」として保証契約が無効になるとは思えませんが、わざわざ判断がわかれうる(揉めた場合の相手先からのツッコミどころ)表現にしなくても良いのではというのが僕の結論です。
少し話はそれますが、”改正後は保証会社付保を優先する”流れになっていったとしても、たとえ少額でも保証人をつけておくことに一定の効果はあるのかもしれません。たとえば(保証会社付保とは別に)極度額10万円として保証人をつけられるとしたら、借主本人にとって”他人に迷惑をかけられない”という心理的な抑制を期待できるかもしれませんし、仮に夜逃げのような状態になって一切本人と連絡がつかなくなってしまったときでも、保証人から積極的に本人と連絡をつけて解決を促してくれるかもしれません。金銭的な解決ができなくても、本人と建物明け渡しの合意をできるだけでも貸主側からすると被害が少なくなります。(※夜逃げ状態で本人に連絡がつかないからといって、かわりに連帯保証人に残置物撤去、建物明け渡しを請求することはできません。)

2020/3/29 契約書のイメージ

同業のみなさんは既に4月以降契約見込みの契約書を作成しはじめていることと思います。参考までにヒナガタをつけておきます。

上記は賃貸借契約書の各箇所をそれぞれ抜き取ったものです。極度額の記載箇所は頭書に1つ、記名押印欄にも1つ。いずれも”円”での記載を推奨しています。保証人の捺印欄にも極度額を記載することで、必ず目にとまるようにされていますね。

(貸主・管理会社向け)少し話がそれますが、改正後は保証人から”滞納の状況”の開示を求められた場合は貸主がこれに応じなければならないことが明記されました。実務上は管理会社から開示することになりますが、”保証人から賃料の支払い状況・滞納状況・損害状況等の開示の請求があった場合は管理会社が代行して保証人に開示する”旨の内容を、貸主・管理会社間の管理契約書等であらかじめ合意しておくと良いと思います。

2020/4/1 3社の事例

本日から改正民法スタート。某管理業協会会員の異なる3つの実例を入手したので記載します。

A社:間取りによって極度額を設定する

1K~1LDK →200万~300万
2DK以上(戸建含む) →400万

コメント:賃料によらず間取によって設定するという方法のようですが個人的にはおすすめしません。物件のグレード、面積、立地によって賃料はかわりますが、それらを間取でひとくくりにするということですね。取扱いの物件タイプが概ね同じなら簡素化されて良いかもしれませんが。 保証契約の目的は不払債権を担保することであり、その多くは賃料であるから、賃料を基準に設定することをおすすめします。1K賃料3万の物件もあれば、賃料20万円の物件もあります。上記200万円は賃料4万円の場合、賃料50か月分となります。先日も書いたように、裁判でつっこみどころになりえる表現は極力避けたいところ。賃料50か月分が公序良俗違反だ!とつっこまれる可能性があります。

B社:月額賃料×契約月数=極度額

個人の連帯保証人1名と家賃保証会社の併用を基本とする。個人の連帯保証人の極度額は、「月額賃料(共益費含む)×契約期間の月数」とする。
例:月額賃料(共益費含む)6万円、契約期間2年間→6万円×24か月=144万円

コメント:個人的に、リスク担保の視点からはこの設定が良いと思います。一般的な契約期間である2年を基準として賃料24か月分を設定する。保証会社を併用することで、賃料不払分は保証会社で担保され、万が一の(保証会社の保証適用外の)損害を個人保証分で補うというイメージでしょうか。十分な担保がとれていると思います。また、賃料を滞納するということは共益費も滞納しているでしょうから、「賃料+共益費の」とするべきです。一方、借り手としては保証人を用意し、さらに保証料を支払わなければならないため入居のハードルがあがります。中には個人保証を不要とし、保証会社の保証のみとする業者も増えています。

C社:居室面積によって極度額を設定する

居室面積に応じた原状回復費用担保分〇円+月額賃料12か月分
20㎡未満→原状回復200万円
20~30㎡→原状回復300万円
30~40㎡→原状回復350万円

コメント:損害リスクを「原状回復費用」と「賃料」に分けて考えた方法です。リスクの担保という意味では良い考え方だと思います。半面、借り手の負担が大きくなります。保証会社を併用することでもう少し極度額をおさえたいところです。この例では、まず居室の面積によって原状回復費用担保分を設定します。例ではすごく高い設定に見えますが、最大リスクを想定した価格設定なのだと想像します(事故、自殺、汚部屋、ごみ屋敷・・・)。次に賃料不払に対する担保を12か月分として加えます。賃料不払リスクのみに対して12か月分なら十分でしょう。ワンルーム4万円とすると→→原状回復200万+(4万円×12か月)=248万円(賃料の62か月分

この3例を見比べるだけでも、「賃料の○か月分」に置き換えると大きく差が出ますね。極度額が高すぎると無効になるかはわかりませんが、つっこみどころは無くしておきたいのが個人的な意見です。それにしても、”損害をカバーしたい””入居のハードルを下げたい”という相反する要望の落としどころって難しいですね。改正民法スタートしましたが、この疑問はまだまだ続きそうなので本記事の更新もしばらく続けようと思います。

2020/9/1 宅建協会 弁護士の見解

宅建協会の定例研修会で「極度額の定め方」の記載がありましたので一部抜粋・要約します。あわせて弁護士さんからの説明がありました。

  • 賃貸借契約の連帯保証契約で、個人が連帯保証人になる場合には、法律上、個人根保証契約となります。
  • 個人根保証契約の場合には「極度額」を書面で定めなければ、連帯保証契約自体が無効となってしまいます。
  • この「極度額」は契約締結時点で、「確定的な金額」を「書面に定める」必要があります。
  • 極度額は賃料の4か月分」と記載されている場合には、確定的な金額を定めていないことになり、無効となる可能性があります。
  • 「極度額は賃料の4か月分」と定められているだけでなく、その契約書に「賃料の月額が10万円」と記載されている場合には、書面上極度額が40万円であると確定できるので有効となります。しかしながら、賃料が変動する場合であり、変動後の賃料の4か月分という趣旨に解釈される場合には、極度額が確定していないとして無効となる場合があります。そのおそれがある場合には「極度額は賃料の4か月分(40万円)」と金額も併記するとよいでしょう。

ということだそうです。

僕がこの記事で書いてきたことそのまんまですね。ちょっとうれしいです^^

結論:極度額は金額で書く

 

2020/9/7 日管協 業者アンケート

日管協短観(2020年6月)賃貸住宅市場景況感調査より
今回新たに加わった調査内容です。各社の標準的な賃貸借契約における極度額の設定基準は次のとおり

極度額の設定基準

 

日管協短観(2020年6月)より

少し前の調査なのでまだ情報が少なかったのでしょう。「賃料〇か月分」が36.2%で最多。次いで「賃料〇か月分を実額記載」が18.1% 実際の金額を記載するという方法です。ここまでこの記事を読んできた方がおわかりのとおり実額記載にするべきですね。また、「賃料(共益費を含む)」と記載がありますが、そもそも保証契約は不払賃料等を担保する目的ですから、共益費も含んでおくべきなのは言うまでもありません。

次に、何か月分とするかを見てみましょう。

 

月数「○か月分」

日管協短観(2020年6月)より

 

12~24か月以下が最多です。物件の種類や賃料帯によっても異なると思いますが、どうやらこのあたりにおちつきそうですね。

これだけ情報があつまれば十分でしょう。ということで、長く更新し続けていたこの記事もそろそろまとめに入りたいと思います。でもこれは、あくまで標準的な住居系の賃貸借契約が前提となりますので、個別の事情に応じて変化させることも重要ですからね^^

 

2021/01/13更新 記載例補足

宅建協会の講習用資料「宅建業者のための民法改正一問一答」に記載されている内容を補足します。

(前略)保証契約で極度額を「賃料の○ケ月分」とすることは、賃借人や保証人にとってわかりやすく賃貸人の賃料管理上も有利です。しかし、賃料は改定されて額が増減する可能性があるので、「賃料の○ケ月分」では極度額が不確定のため無効とされる場合があります。従って、「本契約時の賃料の○ケ月分」とでもすれば問題ないでしょう。

「本契約時の賃料」の「○ケ月分」という記載です。どちらも確定されており計算できることが必要です。同資料には補足で、「金額で表すか、額が確定するよう工夫をする必要があります。」とあります。

 

まとめ

「本契約時の賃料」の「○か月分」というように額が確定されており計算できるような記載にするか、または金額で記載する必要があります。
個人的には、「保証人が負うリスクを覚悟してもらう」という意味をふくめて、金額で記載するほうが良いと思います。

極度額=賃料(共益費含む)の24か月分を”金額で”記載

※標準的な住居系の賃貸借契約の場合
※個別の事情がある場合はリスクカバー率を参照して個別に設定する。
(賃料が極端に低い又は高い、付帯設備があるなど)

リスクカバー率一覧表(PDF)

 

 

 

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