市況 特集

愛知県名古屋市の基準地価どうなった? 2019年9月公表分

投稿日:

2019年基準地価発表

2019年度の都道府県基準地価が発表されました。
愛知県、名古屋市を中心にチェックしておきます。
個人的にざっくりと頭にいれておきたいための備忘録です。

 

参考 基準地価格とは?

公示地価 wikipedia

(抜粋)
基準地標準価格は、国土利用計画法[15]に基づくもので、価格の基準時点は、毎年7月1日である。 公表する価格、評価手法等は、次のとおりである。国土利用計画法に定められている取引に際しての届出等の価格審査の基準を目的とし、直接的には課税を目的とするものではない。「基準地価」「都道府県調査地価」等とも呼ばれ、公示地価と評価、公表の内容、手順等の類似性が高い。「都道府県地価調査は、地価公示とあわせて一般の土地取引の指標ともなっている」とされている(国交省[7])。都道府県知事が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる画地を選定し、その選定された画地(基準地)について、毎年1回、1人以上の不動産鑑定士の鑑定評価[16]を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、一定の基準日における当該画地の単位面積当たりの標準価格(公示地価と同様に更地としての正常価格)を判定する。この基準地には、公示地価の標準地と共通のものもあり、公示地価とあわせて半年ごとの地価変動情報を得られる場合もある。23,024地点(2009年)[8]都市計画区域内が原則とはされず、林地も相当数含まれることも公示地価と異なる。都道府県知事が標準価格を判定するに当たっては、その標準価格に係る基準地が地価公示法の公示区域内に所在する土地であるときは公示価格を規準とし、その標準価格に係る基準地が当該公示区域内に所在する森林の土地であり又は当該公示区域外に所在するときは、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行うものとされている。公表時期は、例年9月中~下旬である。

 

愛知県全体の平均価格は前年比増!!

愛知県全体(平均)前年比で、
住宅地 0.9%増
商業地 3.7%増

過去5年の平均価格推移をグラフにしてみたので参考にしてください。

引き続き活況。増加幅も拡大。
あくまで愛知県全体での数値ですが特に商業地の増加が目立ちます。前年は3.1%増加であったところ、増加幅も3.7%と大きくしています。
名古屋駅周辺の商業地の地価上昇は業務上でも肌で感じています。同地域がけん引して地価平均を押し上げているのでしょう。
名古屋駅に限らず伏見丸の内のビジネスエリアや金山エリアも同様です。

 

愛知県内市町村 トップ5

愛知県内の市町村別平均価格のトップ5は次のとおり。(㎡あたり)カッコは前年

住宅地
1 名古屋市 186,800円(1位 181,500円)
2 刈谷市  144,200円(2位 139,100円)
3 知立市  139,200円(3位 134,300円
4 長久手市 135,400円(4位 132,000円)
5 安城市  128,300円(6位 124,300円)

商業地
1 名古屋市 924,100円(1位 834,400円)
2 豊橋市  187,300円(2位 184,000円)
3 刈谷市  177,500円(3位 171,000円)
4 日進市  173,000円(4位 169,000円)
5 長久手市 172,000円(5位 167,000円)

注意しなければならないのは市町村の平均ということ。調査地点数の多少にもよります。人口の少ないエリアの面積が大きい市町村は平均価格に反映されにくいケースもあります。
あくまで参考にしてください。

 

商業地の価格上位トップ5

商業地の価格上位地点トップ5はいずれも名古屋市。内4件が中村区名駅周辺。

名古屋駅一強の状態が続いています。栄がさみしいです・・・(涙
栄エリアは大規模開発の計画がたくさん控えていますので今後に期待したいですね。

 

いつまで地価は上がり続けるのか

以上のとおり、ご自分の生活圏、投資対象エリアの動向を知るためには公示価格・基準価格が参考になります。商業地(=人の集まる地域)の増減はどのエリアにニーズがあるかをおおまかに知ることができますし、昨年比増減率の増減率の多少は景気トレンドの山(または谷)の兆候を探るのには見ておいて損はないと思います。

一辺倒に地価上昇を続けている状態にも見えますが、不動産取引の実務上ではささいな「兆し」も感じられます。
銀行の融資スタンス(選別の動き)や製造業の工場移転拡・張ニーズの違和感(失速)など。
公示価格や基準地価は遅行指標なので最新の相場観とは若干のズレが生じることは肝に銘じておかなければなりません。

次に全国に目を向けてみましょう。

 

都道府県別 前年比地価増減率

全国的にみると、47都道府県のうち、前年比増となったのは、
住宅地で15、商業地で17の都道府県。
二極化が明確ですね。
投資対象のエリアを決める場合は、まず大きなエリアから見て(都道府県)、次に地域分析(市区町村)、さらに近隣分析(競合物件となりえる範囲)と狭めていきましょう。

全国的に商業地の前年比増は、
北海道(※住宅は減)
宮城
埼玉
千葉
東京
神奈川
富山(※住宅は減)
石川
愛知
滋賀(※住宅は減)
京都
大阪
兵庫(※住宅は減)
奈良(※住宅は減)
広島
福岡
熊本
沖縄

参考まで下図は2025年の人口増減率

2025年人口増減率 地図

約5年後でコレです。地価と人口は密接に関係していますのでこちらも要チェックですね。
人口の推移は簡単に自分で見られますので、ご自分の居住地エリアや投資対象エリアの将来人口をしらべてみてください。

任意の地域の人口推移グラフの調べ方

投資用の不動産を購入するときに、人口の推移は気にしてますか? 人口推移グラフを簡単にみられるサービスをご紹介します。

続きを見る

 

 

-市況, 特集
-,

Copyright© 不動産どうなる , 2021 All Rights Reserved.