民法改正-18歳成人 不動産業界の動きは

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2022/02/28
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18歳と賃貸借契約 親権者同意書不要?
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民法改正によって2022年4月から成人年齢が引き下げられます。現行の20才から18才に引き下げられることによって不動産業界ではどのような対応が求められるでしょうか。
家主、不動産仲介会社、管理会社の視点から注意点をまとめてみたいと思います。高額な投資用不動産等も契約できるようになりますが、この記事では、18~19歳の賃貸借契約に的を絞って解説します。
 
 

成年の年齢はいつから変わるのか

2022年(令和4年)の4月1日から成年年齢が18歳に変わります。すでに18歳以上のひとは、同じく2022年4月1日に新成人となります。
 
今後は、18歳から19歳でも、自分の判断で、単独で契約を結ぶことができるようになります。
 
成人になったらその他に何ができるのかについては他のサイトをご確認ください。不動産に直接関係ありませんが、飲酒,喫煙,競馬などは変わらず20歳になってからですよ。
 
それでは、不動産業界における「成年年齢引き下げ」によって注意する点を見ていきましょう。
 

不動産の賃貸借契約、売買契約

未成年の場合は、契約をするために親の同意が必要になります。親の同意がない契約は「未成年者取消権」によって後から取り消すことができてしまいます。これを防ぐために、学生さんのアパート賃貸契約のときには親にも同意してもらう必要があります。大学に通うためにアパートを借りる場合、これまで18歳や19歳の未成年の方には必ず両親の同意書をもらっていました。あるいは、本人ではなく親を契約名義にしていました。
今後は18歳で成人になりますから親権者同意書は不要になり、本人の単独の意思で契約することができます。
 

何のために取り消しできるのか

未成年者は社会のルールや法律に詳しくなく、契約行為についても慣れていません。不利な契約を不利と判断できずに消費者トラブルになってしまうことを保護するために未成年者の契約は取り消しできるとされています。
成年年齢引き下げによって、この保護(取り消しできる)は17歳以下が対象になります。
 
ここで注意したいのは、成年年齢が引き下げられたからといって18歳~19歳のひとたちが成熟した判断をできるようになった、という訳ではないことです。高校卒業して間もなく、自分の判断だけで高額な契約をすることは注意しなければなりません。学校で民法や契約、お金の勉強を十分に受けられれば良いかもしれませんが、わが国の教育ではそれらが不足しています。ましてや不動産業界には悪い大人もたくさんいます。
 
これまでは未成年であったことを理由に、親が必ず契約内容を確認する機会があったのですが、18歳から単独で契約をすることができるようになれば、親に相談せず、不動産業者の言われるがままに印鑑をついてしまうなんてこともあります。
 

貸す側、売る側のできること

法律上は18歳であれば有効に契約の効力が生じることになりますが、後からこんなはずじゃなかったといって紛争になるかもしれません。取引の双方は、できれば取引完了後にもめごとなんか起こしたくないですよね。ですからこれを防ぐために、「単独で契約できるけど一応親の同意ももらっておいてくださいね」とすることも有効だと思います。
他にも、不動産会社が丁寧に契約の重要な事項をじっくりと、理解できるまで説明してあげることも業者としての責務だと思います。
支払いが滞ったらどうなるのか、資金計画はどうか、建物を壊してしまったらどうなるのか、入居中のトラブルの対処法は、更新の方法は、解約したい場合は、、、など。
 

業界の動き

では、実際に不動産業界ではどのような対応がなされているのでしょうか。まだ改正前なのでガイドラインや規定はありません。
一部の企業の方針を入手しましたのでメモしておきます。
 
学生向け賃貸の大手不動産業者
「18~19歳の賃貸借契約は従来どおり、親権者又は法定代理人の同意を得ることとする。」
※契約名義は本人であっても賃料の支払いは親が行うケースも多いため。親にも契約内容を納得してもらうために親権者同意を得る。緊急連絡先は従来どおり親(又は法定代理人)とする。
 
大手地場不動産業者
「18~19歳の賃貸借契約の契約形態を変更する。」
※この会社では、従来は未成年の場合は本人ではなく親権者と契約を結んでいたとのこと。これを本人と直接行うこととし親権者同意書も不要とする。家賃保証会社を必須にして、保証人は不要とする。
※法改正にそのままのっかった形です。先行して実施された保証人に関する法改正ついても家賃保証会社との契約を必須にすることで対応している。法改正の流れに従うといったスタンス。
 
家賃保証会社の契約はどうでしょう。
保証会社A
親権者同意書不要。これまで親権者同意書を得ることに手間がかかっていた。これを削減できるのでメリットがある。
 
保証会社B
親権者同意書不要。連絡も行わない。連帯保証人も不要。
 
入手した情報の中では、法改正の内容にそのまま従うというものが多いようですね。親権者同意書を得るための時間や労力を削減できるというのは不動産会社や家賃保証会社にとってもメリットがあるようです。また情報を入手したら更新します。
 

賃貸契約時点で未成年のケース

高校3年生には17歳と18歳が混在しているため、2023年以降でも入居時期によっては注意しなければならない。部屋探しをしている2~3月時点ではまだ17歳もいるので未成年との契約になってしまします。